Omdannelse av fabrikkområde til levende bydel gir en ny skala og utnyttelse i randen av sentrumsplanen. Området rundt fabrikkområdet består hovedsakelig av eneboliger. Inntil området ligger også Lande skole og Hansa Borg bryggerier.
Den nye bebyggelsen planlegges overordnet på mellom 4–8 etasjer. Mot Follogata jobbes det generelt med 4–5 etasjer, mens det mot jernbanen jobbes med opptil 8 etasjer. Innenfor planområdet planlegges det mulighet for høyere punkter enkelte steder med opptil 14 etasjer. 
Området ligger i et lavbrekk, og et snitt i øst-vest retning viser at fabrikkområdet ligger mellom 6-8 m lavere enn nabobebyggelsen. Høyden på den nye bebyggelsen følger terrenget og skaper en gravis overgang mellom Pappen og nabobygningene.
Eksisterende byggningsmasse
Av dagens byggningsmasse på Pappen Sarpsborg vil kun Fabrikken og Pappenhallen bestå når området er ferdig utviklet.
Fabrikken og Pappenhallen i grått er planlagt som et helt eller delvist kulturelt program, til felles glede for beboere og besøkende. Det vil også være enkelte næringslokaler knyttet til dette området av Pappen Sarpsborg.
Nye boliger
Boliger i periferien omfavner den sentrale fabrikkshallen i kjernen av prosjektet og mot omgivelsene rundt. Mot nordvest blir det et mobilitetshus. Det blir en gradvis utvikling, samtidig som skapes en stor fleksibilitet, og hvert område kan i prinsippet utvikles uavhengig av de andre. Rekkefølgen på utviklingen er som følger; 2A (inkl. 2B og 2C), 1A, 1 B, 1C, 1D, 3 og 4.
Bevaring og omdanning
Den bevarte bygningsmassen planlegges programmert med kontor, forretning, tjenesteyting og kulturelle aktiviteter. Det planlegges også for et parkeringshus, utført som et mobilitetshus, med fokus på grønn mobilitet.
Rundt de bevarte bygningene planlegges det primært for boliger. I første etasje tilrettelegges det for fellesfunksjoner, forretning og annet utadvendt program henvendt inn mot de sentrale byrommene i planen.